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大兴楼市20个大盘竞相跳水 已跌回2009年水平


添加时间:2018-05-06 22:51:53  

限购以来,尽管楼市整体阴霾,但是“南城计划”利好下的大兴,凭借密集的开发和适合刚需的产品结构,成为北京最热的大区域之一。而随着调控的持续,大兴后市乏力也有所显现。激烈的竞争下,价格战逐步愈演愈烈,中原地产表示,大兴区域楼市11月价格同比8月下调15.3%,连续4个月均价下调,部分项目均价水平已基本回归2009年。近日,已属尾盘的领海·朗文世家,推出30套特价房源,每平方米直降3500元,市场纷纷预测大兴或将成为继通州之后全面降价的区域。


●规划利好带动区域发展


与通州等区域相比,大兴区受调控影响相对较小,这源于大兴区域良好的未来发展预期。亚豪机构副总经理任启鑫分析指出,大兴位于天安门的正南方,是距离城中心最近的新城,南城发展带来的巨大利好更成为共识。城南计划2900亿的投资总额、大兴新城规划、大兴与亦庄的行政资源整合,接二连三的利好已为大兴发展带来强劲动力。据悉,未来3年大兴将投资建设交通设施、生态、能源等30个项目完善基础配套,总投资380亿元。

值得提出的是大兴的轨道交通的便利性,以及由此带来的人流聚合力,将形成以轨道交通沿线为轴,直接串联起该区域内商圈、住宅、商务中心等最具价值的城市组成元素,形成轨道交通商业、生活、办公带,也恰恰是由于轨道交通沿线吸引了该区域内最具价值的城市组成元素,同时也形成了区域内一条经济高速发展的“隆起”地带。

应当注意到,轨道交通以外,大兴公路网建设也较为密集。据了解,3年内大兴还将打通蒲黄榆快速路、京台高速、马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路,实现大兴至长安街纵向交通的快速通达。同时,还将新建和改建两条横向交通大动脉——兴亦路和黄亦路,提升南中轴板块交通的横向快速通达能力。

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供应量和产品类型使区域热度不减

据亚豪机构统计,大兴区在售项目近30个,除去少量的尾房项目,其中有20个左右的在售楼盘正处在主力销售期,主要位于黄村以及大兴线等轨道交通沿线,是北京各区县中在售项目量最多的一个行政区。

与此同时,调控前2011年1月份该区域均价为19257元/平方米,月度成交量占整个北京市商品住宅成交的9.29%,而在春节所在的2月份更是达到了21.11%的市场占有率,成交均价也一度攀升至21923元/平方米。调控政策出台后,部分区域成交一度萎靡,大兴区域也不例外,但自5月份之后,该区域成交开始反弹,6月份单月成交套数调控后首度过千,但是均价相对也有所下降。而进入8月之后,大兴区域成交持续攀升,当月成交套数1035套,成交面积13.18万平方米,占据了北京市商品住宅成交的16.39%,成交价格也有所回升,20170元/平方米的成交均价已回升至调控之前的水平。

任启鑫分析认为,大兴区域能够成为当前楼市的热点区域,主要有几个方面的因素,首先是,该区域大型房企开发的知名项目较多,可供选择的余地较大,消费者更容易信赖知名房企开发的项目,八九月份开盘热销的中信新城、富力·盛悦居就是很好的说明;其次,当前大兴区域在售的主流项目比较符合当前的主力购房需求,销售较好的项目的主流户型均是面积偏大的两居、三居产品,面积多在120-170平方米之间。这样的产品,最适合目前的首次升级型购房客户购买;最后一方面原因就是,当前在售的项目多数执行了一定的优惠策略,包括打折优惠、推出特价房、赠送物业等不同形式,这些优惠的促销策略能在一定程度上打动购房人。


 

疲态渐现价格或跳水

随着调控的持续,大兴疲态显露。中原地产数据显示,从总体成交量看,在金九银十大兴成交量不仅未上涨,甚至有所下滑,月平均交易住宅套数在750套左右。均价则相比7-8月有所下调,9月份成交均价为19843元每平方米,在10月份下滑至18351元每平方米。而到了11月,下滑速度明显加速,截至8日,大兴成交的住宅套数合计为138套,均价只有17176元每平方米,同比8月份的20287元每平方米,下调幅度达到了15.3%。

从最近几个月大兴区销售比较多的项目的具体情况来看,大兴区降价普遍,但是割肉幅度大的不多,中原地产数据显示,在13个典型项目中,最近两个月价格下调的有10个,其中金色漫香林10月签约均价下调超过3000元,成交量也有所上涨。华润公元九里10月均价相比之前下调了接近10%。一直号称没有降价的金地仰山,10月成交均价18704元每平方米,比之前最高下调接近4000元;领海·朗文世家,特价房最低14500元每平方米,而6月份销售均价达19000元每平方米,累计跌幅达4500元每平方米;旭辉御府自7月份推出特价房之后,8月均价21000元每平方米,而11月均价跌至17000元每平方米,降幅达4000元每平方米;包括中建国际港在内,8月均价21000元每平方米,11月2居产品折后价格仅18000元每平方米,降幅3000元每平方米。


 

库存积压降价压力明显

大兴区域内几条地铁线的运营,使得该区域逐渐成熟,相对通州等其他区域而言,配套和交通都比较到位,但是在最近也随着调控政策的影响以及供应的增加,部分项目价格出现了明显的波动,不过从整体而言,目前大兴市场促销项目明显增加,但是有实际割肉的项目并不在多数。

不过应该指出,大兴区在最近几个月,虽然没有出现类似通州大幅降价的现象,但是由于大兴地处郊区,主要置业人群多集中为刚需购房人,这使得年底的信贷收紧,对大兴的影响会更大。

中原地产预计在调控政策不放松的情况下,再加上大兴最近几年的积压库存及潜在供应量都比较大,部分项目不排除会用大幅度降价的办法获得销量,区域市场的成交量在价格没有实质下调的情况下,可能将维持现状的低迷状态。从领海·朗文世家的特价房直降3500元每平方米可以预计,降价求量将可能成为大兴区域在售楼盘的普遍选择,区域内在年底可能会继续大范围降价换取销售量。


 

大兴区典型项目盘点

●中信新城

双公园大盘强调居住环境

中信新城的热销,除了亦庄普宅供不应求之外,应该说该项目所强调并打造的“双公园”居住环境,对购房人也形成了不小的吸引力。

可以看出,该中信新城虽然首期也有一些80平方米左右的两居,但是二期较纯粹的140-190平方米三居产品,将定位完全瞄准改善型购房人。业内人士认为,该项目良好的规划,尤其是依托天然的南海子公园这一环境优势,并在项目内再造8万平方米生活公园,将亦庄强调低密度的居住环境优势发挥到极致,迎合了改善型购房人对生活品质的要求,这是其实现热销的重要因素。

值得提出的是,该项目170万平方米的宏大规划,未来对该区域的影响力也不容小觑,一些购房人表示,项目未来的前景也是最终促成购买决定的重要因素,“该项目规划引进的教育资源较好,而对于170万平方米的超大社区,商业及生活配套我完全不担心,因为大社区将自然形成好的商机,促使商业最终完善,何况项目还规划有很大面积的商业配套。”一位购房人表示。

●金融街·金色漫香林

注重低密环境的多元社区

作为普宅,金融街·金色漫香林同样有着稀缺的天然优势,再加上该项目仅1.2的容积率成就的低密度生活环境,一直以来都是亦庄区域内的香饽饽。同时,我们可以看到,该项目50余万平方米的建筑规划中,除了有88平方米的两居之外,还有190-270平方米的叠拼产品,并且,在该项目的普宅中,虽然都是板楼产品,但也存在着较大差异,各单体楼栋从4层至9层不等,可以说整个社区中,实现了居住产品的多元化,便于满足购房人的多种需求。

由于该项目开发较早,目前已有业主入住,这对于购房人来说,准实景的呈现,也免除了对产品规划能否实现的担忧。此外,值得提出的是,在逆市中,该项目价格普宅推出特价房源仅21000元/平方米,别墅产品28000元/平方米。

●力宝广场

板塔结合的商住楼

世界知名的华资跨国财团开发,丰厚的商业物业开发经验,使得总建筑面积达280000平方米的力宝广场,未来前景值得期待。值得提出的是,该项目紧邻地铁亦庄线万源街站。Shoping Mall、8000平方米底商,使得该项目商业配套突出。50-90平方米的一居和两居产品,110-135平方米两至三居同样满足了不同居住需求人群的选择。不过,该项目板楼产品价格达25000元/平方米,塔楼产品价格也达到22000元/平方米,甚至高出同区域内的普通住宅产品。

应该指出,力宝广场的商住性质使得其居住价值大打折扣。业内人士认为,商住项目的投资属性往往大于居住属性,其商水商电的先天不足,无疑将增大生活成本。

●金地仰山

竞争激烈 加入降价大军

一个月前金地仰山高层产品均价17000元至19000元/平方米,而东区花园洋房均价为21000元至22000元/平方米,与一路之隔的旭辉御府17000元/平方米的价格形成强烈反差。不过,北京房地产交易管理网数据显示,金地仰山今年3月成交均价21744元/平方米,而5月之后,该项目成交均价将为20605元/平方米,降幅虽然超过5%,但是相对周边同类项目,降价力度明显小了一些。

而今,金地仰山网络报价均价也降至19000元/平方米,不过,机构数据显示,该项目目前销售均价仅为17500元/平方米,降价迹象逐步明朗。业内人士分析,金地仰山所在区域面临着激烈的竞争,首先是产品形态的竞争,区域楼市内产品同质化较为严重;并且,如果政策环境没有明显改观的话,金地仰山所在区域内的项目,未来以价换量的压力还会较大。“现在只有较大的价格刺激,才能获得市场较好的反应,而金地仰山的降价态度显得‘扭捏’,应该主要是担心来自老业主的压力。”业内人士分析。

首邑溪谷

70年产权 买一层送一层博人眼球

市场中的LOFT基本上都是商住产品,而首邑溪谷70年产权的LOFT可谓市场中的奇葩,很多选择首邑溪谷的购房人就是看中了LOFT可以实现买一层得两层的性价比,甚至将该项目29000元/平方米的均价解读为:隔成两层后实际仅14500元/平方米。

不过,有购房人表示,虽然首邑溪谷4.8米的大挑高,可以实现分割成两层,但是除去隔板厚度,不足2.3米的生活空间显得过于局促。对此,资深设计师表示,LOFT较大的挑高并不是就意味着留给购房人分隔成两层,而是在于令居者享受大挑高空间带来的居住感受。因此,购房人不应将LOFT一层当两层用,而是仅仅将部分面积隔做两层,比如说做成书房、儿童房等。因此,专家还是建议购房人选择出售LOFT时,一定要认清该种产品类型真正的居住价值,而不要盲目设想完全隔成两层而带来的性价比。

●城建红木林

“偷面积”提升性价比

北京城建·红木林自5月底起,陆续两次推盘,北京市房地产交易管理网数据显示,该项目总计入市700套房源,签约率达到60%。在目前的市场状况下,保持20000元/平方米的成交均价,实现这样的销售率,可以说是市场中的佼佼者,不过,临近年底,大兴区域楼市竞争日趋激烈,该项目已于近日入市的第三批房源的销售压力不小,业内人士表示,价格下探空间有望增大。值得提出的是,红木林所在地块,曾经是2009年12月底产生的带领大兴楼面价破万元大关的地王。

业内人士分析认为,红木林在逆市中的表现优于其他地王,很大程度上要归功于该项目“偷面积”。我们可以看到,红木林项目的赠送面积较大,而这部分面积就是我们俗称“偷”来的面积,应该指出的是,这部分面积虽然可以使购房人增大使用面积,得到实惠,同时提升该项目的性价比,但是这部分“偷”来的面积实际上并不在合同面积之中,业主对这部分面积没有产权,这可能会在日后二手房出售估价时产生分歧,而且,一旦出台政策规范开发商“偷面积”行为,也可能波及到红木林项目。

黄村交通便利 亦庄环境、配套后发优势明显 天宫院-生物医药基地产业支撑


 

三板块不同定位 助力大兴领跑2011楼市

尽管大兴区域保持了年度热点,但是纵览大兴不难发现,目前快速发展的三大板块——黄村、亦庄、天宫院-生物医药基地,却是优势各异,三大板块的先后崛起,合力激活大兴潜力。

地铁大兴线的开通与中关村大兴生物医药基地的重启,使得黄村再往南的地铁始发站天宫院开始逐渐崛起。

目前该区域正在销售的项目仅有富力丹麦小镇一个,其中洋房目前售价在10500元每平方米,比前期价格下调1500元每平方米。因周边没有其他项目竞争,每月有50-60套成交。2011年底至2012年初,该区域预计会有4个纯新盘项目入市销售,分别是联港幸福湾、龙湖时代天街、金融街金色漫香府与保利新茉莉,其中除龙湖时代天街已公布预售价格之外,其他三个项目均为价格待定。龙湖时代天街同样选择在逆市中低价开盘,据悉,目前定价为11800元每平方米起。

值得提出的是,该板块未来将形成三大产业,分别是物流产业、生物医药产业和新媒体产业,以共同支撑该板块的发展。另外,随着该板块内4个新盘入市销售,届时也将迎来该板块的快速发展期,尤其是龙湖·时代天街将自建40万平方米的超大商业,品类涵盖齐全,可以预期,该板块未来几乎可形成一个有业、有家,交通便利、商业繁华的新兴板块。

天宫院-生物医药基地板块——产业支撑并有超大商业崛起

亦庄板块——环境低密配套齐备

作为北京较早的开发区,亦庄开发区随着京城楼市的发展步伐快速崛起,2005-2008年期间,该区域同期在销售项目达到峰值。在此之后,新盘入市步伐趋于平缓,普宅几乎断档,只有金融街·金色漫香林有部分普宅在售,直到今年7月中信新城的入市,才掀起亦庄又一轮普宅供应,如今该区域内三级甲等医院、名校资源、商业配套等齐全,并且规格相较同类区域也较高,低密的环境犹如欧洲小镇。

亚豪机构副总经理高姗指出,一方面作为北京唯一一个国家级经济技术开发区,区域内各种产业聚集为当地房地产市场带来了大量的客源需求;另一方面地铁开通,与外界的交通对接更加便利;再加上近几年区域内各种配套设施的不断完善,使得亦庄区域逐渐向宜居新城的方向进化。也因为上述各种支撑,使得其相比一线之隔的通州区域,虽然房价亦有下落,但幅度相差甚多。并且,该区域内促销及价格波动较大的多为商住项目,而普宅价格基本保持平稳,以中信新城为例,两次开盘,成交价均维持在每平方米23000左右,业内人士指出,该项目的售价相较其高楼面价,仍然处于价格洼地当中,这与开发商在逆市中选择低价开盘有关。

同时,普宅供应较少,也直接导致亦庄普宅成交良好,以中信新城为例,自7月份开盘之后,截至10月底,累计成交套数高达590套,在目前的市场状况中已属难得。纯新盘富力盛悦居9月入市也受到了欢迎,该项目目前报价为22000元每平方米左右,而由于每种户型均有16-18平方米的面积赠送,折合之后均价在19000元每平方米左右,比周边其他两个普通住宅项目售价偏低,也因此在10月份取得了108套的销量。

与此同时,因该区域为经济技术开发区,区域内工业用地与商业用地的出让较多,因此区域内商改住项目所占比重较大。例如今年曾开盘销售的VITA国际、君安国际、力宝广场与林肯公园项目均为40或50年产权的商住项目。该类型产品售价多在16000-22000元每平方米之间,但实际价格却并没有这么坚挺,各种促销花样繁多,最大折扣突破9折。另外,以林肯公园为例,虽然报价22000元每平方米,但是号称赠送6000元每平方米的精装修。不过,在打压了投资性需求后,此类项目近期销售情况不容乐观,根据亚豪机构数据显示,9月入市的力宝广场与林肯公园项目当月销售率仅为12.5%、7.86%,而10月开盘的易居国际项目当月未实现成交。

黄村板块——轨道交通成就宜居

大兴黄村区域作为离市区最近的一个城郊区域,大兴黄村最大的优势就是交通。地铁四号线已经全线贯通,密集、成熟的道路网已经让黄村彻底摆脱了对京开高速的依赖。亚豪机构副总经理高姗分析指出,前期该区域价格持续攀升在于西南部地区供应量的稀少,而随着近几年该区域的不断开发,包括金地、保利、绿地、金融街、城建等大房企的纷纷进驻,以及2009年与2010年成交的大量土地的集中入市,该区域内供应量大增,目前在售项目高达数十个,而供应量的饱和也使得该区域未能抵挡住调控的冲击。

目前该区域内主力价格区间已经降至18000元每平方米以内,例如红木林项目,虽然报价仍在21000元每平方米,但是由于有部分赠送面积,其实际成交均价在18000元每平方米左右,而旭辉御府则直接16800元每平方米起。除此之外,区域内部分项目甚至推出超低价位特价房,例如曾经区域内的“老大哥”领海·朗文世家,近期推出14500元每平方米的特价房,直降3500元,也给周边其他项目带来了不小的压力。

高姗分析认为,黄村一带的在售项目,品质上均主打“宜居牌”,如较高的绿化率、南北通透板楼、较高的使用率等,所售户型多以80多平方米的两居为主,针对的客源为首次置业的刚性需求。而随着地铁大兴线以及区域内各种配套设施的不断完善,该区域改善型产品也不断增加,例如博悦府、华润公元九里等项目主打低密度花园洋房产品,大户型高品质带来的自然是售价的高昂。其中博悦府项目目前报价为20000元每平方米,但是今年以来每个月的成交均为个位数;而华润公元九里项目作为区域内的豪宅标杆,目前对外报价为27000元每平方米,根据亚豪机构数据检测,其10月份实际成交均价在23000元每平方米左右,当月成交10套。


 
 
 
 


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