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出让金锐减 土地市场骤然降温


添加时间:2018-05-02 13:11:41  

(来源:上海证券报)随着各地楼市降价潮的蔓延,土地市场也遭遇寒流。进入11月,各地土地拍卖市场流拍、中止出让、底价成交的消息频频出现。分析人士认为,随着楼市进一步降温,房地产开发商不得不放缓拿地步伐,保存现金以度过行业的“寒冬”,土地市场由此显得愈加清冷。统计数据显示,截至11月20日,全国67个城市土地成交总金额较去年锐减28%。

土地出让金大幅减少


数据显示,截至今年11月20日,其监测的全国67个城市有公告可查的土地交易总成交金额为12535亿元,比去年的17387亿元减少28%。

另一组数据也能证明土地市场的骤然遇冷。中原地产监测数据显示,全国13个主要城市1-10月累计成交居住用地4450公顷,同比大幅缩减28%。同时,随着楼市降价在北京、上海的蔓延,部分郊区的土地出让价格出现小幅回落。北京通州、上海嘉定和奉贤相继出现价格回落,较前两年同区域均价下降10%-26%。

进入11月份,各地土地市场流拍、中止出让的消息不绝于耳。11月,广州一月之内三度因市场过于冷淡而不得不中止20余幅地块的出让,唯一一块按时出让的地块也因为无人应价而流拍。11月17日,沈阳土地交易中心计划拍卖12宗地块,但其中有8宗地因竞买人数达不到要求而取消出让,其余4幅地则加价一轮后直接成交。11月18日,安徽省合肥市土地市场预定出让的9宗地块中,仅有1宗地块成交,其余4宗延期,另4宗则被取消。在昆明,原定于11月15日开拍的两宗土地,都因报名人数未达到最低下限而宣告流拍。

开发商拿地更趋谨慎

时至年底,开发商开始着眼回笼资金,结算贷款及各种开发成本,还款压力使其对于土地市场的热情大大减退。

中原地产监测数据显示,截至9月底,房地产公司平均持有现金19亿元,分别较6月底和年初减少4%和11%,现金储备持续减少。以“持有现金与年内到期债务比率”来衡量房地产企业短期偿债能力,截至9月底,房地产行业该指标的平均值为1.10,已逼近警戒线,分别较6月底和年初水平下降10%和33%,表明行业的现金偿债能力进一步恶化。

由于销售回款速度放缓,标杆房企购地愈发谨慎。10月份,仅有万科、绿城两家房企共计花费约21亿元购入4宗地块。其中,绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元。而前期几乎每个月都有购地支出的保利、中海等房企在10月未有动作。与历年数据相比,今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月,标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%,这一比例甚至低于受金融危机影响较大的2008年。

业内人士认为:“目前,部分地区地方财政严重依赖土地出让金和房地产税收,此两项占地方收入的40%-70%。随着土地市场和房产市场同时陷入低迷,地方政府的土地出让金收入可能萎缩,这对地方财政将构成一定压力。”

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土地出让政策现松动端倪

“土地市场遇冷,给地方政府带来的影响的确很大。很多人认为地方政府是靠卖地赚钱,其实并不完全正确。”分析师表示,例如上海,去年政府卖地收入1500亿元,但土地动迁成本也很高,政府卖地其实并不怎么赚钱,但卖地有助于拉动地方经济增长。今年,一些地方政府可能已经把土地动迁成本花出去了,但地却卖不掉,这可能造成成本一时难以回收,另一方面,也会在一定程度上影响当地经济增长。

受此影响,部分地区已经出现土地出让政策松动的端倪。10月17日,广州市政府携南站商务区31幅地块赴香港招商。广州市有关部门提出,针对外资企业拿地,将适当延长50%的首期土地出让金支付期限,由以前的30天延长至4至6个月。

10月14日,南京市政府印发《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》。其中第14条指出,要做好土地供应,加快经营性用地上市速度,逐一明确地块上市时间,对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款一定的灵活性和宽限期。

安徽省政府近期也发布关于促进台湾同胞投资的意见,其中提出,适当延长台胞投资项目土地出让金缴纳期限,对新出让的总价较高或规模较大的地块,在土地出让合同中可约定分期支付土地出让金,最长期限为12个月。


 

国土部打击囤地现象 房企被土地资金双面夹击

(来源:证券日报)10家一线房企手持建筑面积4.67亿㎡土地储备,需在2年内开工,开发商压力进一步加大。

日前,国土资源部发布了全国第三季度房地产用地市场运行概况。报告显示,截至10月份,全国未开工房地产用地为21.3万公顷,未竣工的房地产用地45.5万公顷。

而据有关媒体报道,国土资源部表示,将对全国房地产企业的囤地行为继续严厉打击。就房企手持土地情况,记者根据2011年半年报统计了10家排名靠前的大型房企所公告的有关数据。

公开资料显示,截至6月30日,包括万科、保利、恒大、龙湖以及中海外等在内的10家上榜“2010中国上市房企TOP10声誉指数”房企,手持建筑面积高达4.67亿㎡的土地储备。然而,与市值巨大的土地储备相对应的是,房企极低的竣工率。

10家房企

手持4.67亿㎡土地储备

上榜“2010中国上市房企TOP10声誉指数”的10家开发商分别为:万科、保利、恒大、龙湖、中海外、碧桂园、金地集团、绿城中国、雅居乐以及富力地产。

而在这10家房企中,恒大地产以所持土地储备面积13539亿㎡居于首位,碧桂园和保利分列第二、三。

在土地的分布上,恒大地产更是因在三线城市广泛撒网而遥遥领先——截至6月30日,恒大地产已经进入101个城市。而在报告期内新开盘的33个项目中,有29个是位于二、三线城市。

除去恒大之外,万科以进入到50个城市位居第二。显然,在其它开发商饱受楼市限购影响的当下,恒大和万科反而从中受益——前者更是成为率先宣布提前两月完成全年销售目标的房企。

10大龙头房企中,万科周转速度最快:手持规划建筑面积3585万㎡土地储备的万科,声称其土地储备仅能满足未来2-3年的开发需要。相形之下,绿城中国和雅居乐的周转则相对较慢:截至6月30日,绿城集团在全国拥有逾4000万㎡总建筑面积的土地储备,“确保”了其未来5-7年的持续稳定发展。而主要在广东和海南布局的雅居乐,其所持的总建筑面积3213万㎡的土地储备“足以”应付其未来8-10年的发展。


 
 
 
 


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